Подробно для бизнеса: профессиональный юрист рассказал все об арендных каникулах в Башкирии

31 марта 2020 года на фоне пандемии COVID-19 был принят Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». 1 апреля закон был подписан президентом, опубликован и вступил в силу.
Старший юрист судебного агентства «Барристер» Евгений Шулындин рассказал, кому предоставляется отсрочка арендных платежей. По словам эксперта, в части 1 статьи 19 закона применен очень простой и правильный подход – отсрочка должна быть предоставлена всем арендаторам, заключившим договоры до введения региональными властями режима повышенной опасности. Более детально условия отсрочки законодатель поручил установить правительству РФ. Уже 3 апреля 2020 года правительство России издало соответствующее постановление №439. Но в нем оно почему-то сузило круг лиц, которые могут воспользоваться привилегией. Правительство устанавливает, что отсрочка предоставляется исключительно арендаторам, которые осуществляют деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики.

При этом правительство в постановлении №439 не перечисляет эти отрасли экономики. Придется руководствоваться перечнем из постановления правительства №434 от 3 апреля 2020 года. Но в этом постановлении четко сказано, что оно принято для целей реализации мер по предоставлению «кредитных каникул», ни слова об аренде. За неимением другого, приводим список из постановления №434. Уверены, что именно его и будут применять в том числе и при регулировании «арендных каникул».

Итак, к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, отнесены:
– деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта;
– автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам;
– пассажирского воздушного транспорта;
– деятельность грузового воздушного транспорта;
– деятельность автовокзалов и автостанций;
– деятельность вспомогательная, связанная с воздушным транспортом;
– деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений;
– деятельность в области спорта, отдыха и развлечений;
– деятельность физкультурно-оздоровительная;
– деятельность санаторно-курортных организаций;
– деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;
– деятельность по предоставлению мест для временного проживания;
– деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков;
– образование дополнительное детей и взрослых;
– предоставление услуг по дневному уходу за детьми;
– деятельность по организации конференций и выставок;
– ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий;
– предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты.

Указанные виды деятельности соответствуют наименованиям ОКВЭД. На отсрочку точно можно рассчитывать, если соответствующий вид деятельности указан как основной.

Внимание! Если один из вышеуказанных видов деятельности установлен у вас как дополнительный, то арендодатель может отказать в предоставлении отсрочки. В этом случае можно обратиться в суд с иском о понуждении заключить дополнительное соглашение об отсрочке (445 ГК РФ) и в суде доказывать, что ваша организация фактически осуществляет деятельность в вышеупомянутых отраслях.

— Евгений, если простыми словами, что дает отсрочка?
— Отсрочка позволяет не платить арендную плату с даты введения режима повышенной готовности (в Республике Башкортостан он был введен 18 марта) до 1 октября 2020 года. Во время действия специального режима отсрочка составляет 100% от суммы арендных платежей. Если специальный режим будет отменен ранее 1 октября, то в оставшийся период отсрочка будет предоставляться только на 50% арендной платы. Отсрочка не предоставляет право арендодателю на получение штрафов, процентов, неустоек. Фактически это аналог беспроцентной ссуды для арендатора. Если в состав арендной платы включены коммунальные платежи и расходы на содержание арендуемого имущества, то отсрочка на них не распространяется за исключением случаев, когда арендодатель сам был освобожден от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов. В постановлении имеется еще один пробел – не указано как рассчитывать 50% арендной платы – следует ли учитывать сумму без коммунальных платежей или включая их. Полагаю, что правильным будет первый вариант.

— Ну хорошо, отсрочку получили, долги накопили, как их потом возвращать?
— Отсрочка не является прощением долга. Арендатор все равно должен будет выплатить арендодателю полную сумму установленной договором арендной платы за период с 18 марта по 1 октября 2020 года. Задолженность, образовавшаяся за время «арендных каникул», должна быть оплачена арендатором за период с 1 января 2021 по 1 января 2023 года равными ежемесячными платежами.

— Можете привести простой пример для наших читателей?
— Рассмотрим описанные правила на примере для арендатора – студии детского творчества с ежемесячной арендой в размере 80 тысяч рублей, включая 20 тысяч рублей за пользование коммунальными услугами. Представим, что режим повышенной готовности действует с 1 по 30 апреля 2020 года. В этом случае арендатор будет должен заплатить арендодателю 20 тысяч рублей в апреле (коммунальные платежи) и по 50 тысяч рублей ежемесячно с мая по сентябрь (коммунальные платежи + 50% арендной платы). С 1 октября по 31 декабря 2020 года арендатор будет платить обычную арендную плату – по 80 тысяч рублей в месяц. За время «арендных каникул» предприниматель накопит задолженность в размере 210 тысяч рублей (60 тысяч за апрель и по 30 тысяч ежемесячно с мая по сентябрь). Эту задолженность нужно будет выплатить в течение 24 месяцев, по 8750 рублей ежемесячно. Так, ежемесячный платеж арендатора в период с 1 января 2021 до 1 января 2023 года увеличится на 8750 рублей и составит 88750 рублей.

— И чуть подробнее, пожалуйста. Как получить отсрочку или снижение арендной платы?
— Тут всего 3 простых шага. Шаг 1. Необходимо направить в адрес арендодателя обращение с предложением заключить дополнительное соглашение об отсрочке и/или о снижении арендной платы по договору. К обращению необходимо приложить проект дополнительного соглашения к договору аренды с условиями о рассрочке.
Шаг 2. Арендодатель обязан направить арендатору в течение 30 дней согласие на условия дополнительного соглашения либо протокол разногласий к такому дополнительному соглашению (п. 1 ст. 445 ГК РФ). Если арендатор не согласен с протоколом разногласий, он вправе обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении дополнительного соглашения (п. 2 ст. 445 ГК РФ).
Шаг 3. Если на обращение арендатора арендодатель не ответил в течение 30 дней, то арендатор вправе в течение 6 месяцев подать иск арендодателю о понуждении заключить дополнительное соглашение (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Источник:https://proural.info/